房地产经历了一轮又一轮洗牌后，如何突围成为摆在小房企面前的问题。一些偏居一隅的小型房企均在近期提交招股书，准备赴港交所上市。其中，就包括位于安徽淮南的万创国际有限公司(以下简称“万创国际”)。
去年11月22日，万创国际向港交所递交招股书，拟在香港主板上市。万创国际拟发行100亿股，每股0.01港元，总股本1亿港元。招股书显示，这次赴港IPO，所募得资金将用作六安市新住宅物业项目开发的建筑成本，现有物业项目（即藏岛）的建造成本、一般营运资金以及企业用途。
值得注意的是，这已是万创国际第三次闯关港股IPO。该公司还分别于2017年6月及2018年2月向港交所递交过上市申请，然而均以申请失效而告终。问题在于，第三次申请上市能成功吗？
业绩倚重安徽
新京报记者了解到，与2018年港股新上市房地产开发类型的企业相比，万创国际在其中是“个头”较小的一个，至今未走出安徽省。
资料显示，万创国际是专注于安徽省的物业开发商，在项目完成后，万创国际为了资本增值和租金收入，在住宅项目中选择性的保留了一些自主开发商业物业的拥有权。这些物业主要出租给公司住宅项目及为邻近社区的居民提供配套生活设施(包括教育及补习、健康及健身以及零售服务)独立租户。
据招股书显示，公司多年以来主要依靠在淮南的综合住宅项目泉山湖(包括中至高层住宅、联型排屋及独栋房屋) 的开发及销售，另一项目御香山仍在开发中。此外，虽在相邻城市六安拿了地块，但今年一季度才动工建设。
自2010年起，万创国际就对“泉山湖项目”进行大型综合住宅项目的开发和销售，在安徽省淮南市占有了较大的市场份额。根据第一太平戴维斯报告，在2015年至2018年前6个月期间，按已出售/已预售建筑面积统计，泉山湖项目为安徽省淮南市最大的住宅项目。
为进一步扩张在淮南市的立足点，万创国际在2017年5月就名为“御香山项目”的第二个住宅物业项目订立土地出让合约，以总代价约6.82亿元收购项目土地。据了解，万创国际已经取得该项目的相关土地使用权证，于2017年11月开始建设。截至2018年9月30日，开发中可销售/可租赁总建筑面积的预售总建筑面积约为12.27万平方米，占开发中可销售/可租赁总建筑面积约74.9%。销售御香山项目物业产生的收益将于2019年及2020年确认。
为了改变单一的城市布局，万创国际也将业务版图扩到安徽省的另一个市——六安市。2018年10月，万创国际以3.36亿元在六安市取得一幅地，面积约13.11万平方米，预期该项目于2019年一季度动工。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，类似企业受益于这两年安徽市场的快速崛起，尤其是楼市交易明显活跃，这使其项目销售有较好的表现。不过，严跃进还指出，往往很多企业上市时，会加大地产储备和地产业务营销。但该企业住宅项目并不多，单纯看地产业务，上市会有很多压力。
融资依赖华融存变数
招股书显示，截至2015年、 2016年及2017年及2018年前三季度，万创国际收益分别约为4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元以及7.57亿元。同期，溢利分别约5632.1万元、5416.3万元、8299.6万元以及1.35亿元。毛利同期分别为1.61亿元、1.39亿元、1.60亿元以及2.63亿元。对于万创国际来说，虽然体量并不大，较亮眼的是其毛利率，分别为37.9%、17.8%、25.5%、34.7%。
土地储备方面，截至2018年三季度，万创国际拥有总建筑面积73.37万平方米的土地储备，其中包括：可销售建筑面积3.61万平方米、可租赁建筑面积2.24万平方米的未售出竣工物业；总规划建筑面积47.97万平方米的开发中物业；总规划建筑面积19.55万平方米的持作未来开发物业。万创国际在其招股书内表示，为实现可持续增长，万创国际计划在安徽省具有增长潜力且目前并无现有业务的甄选城市寻求发展机会。
房地产作为资金密集型行业，企业的负债水平一直是外界关注的重点。万创国际公布的信息显示，公司2015年至2017年负债与权益比率分别为568.6%、678.7%和600.8%，至去年9月底，才降至88.5%。而另一财务指标资本负债率，2015年-2017年，万创国际的资本负债率分别为608.5%、716.8%、1218%，不过，至2018年9月底，资本负债率下降到418.9%。
此外，万创国际的融资渠道较为单一，过往业绩较为依赖与中国华融资产管理股份有限公司的债务重组安排。
招股书显示，2015年、2016年、2017年以及2018年前三季度，万创国际与华融资产的债务重组融资金额分别为5亿元、9.87亿元、10.16亿元、8.66亿元。借款实际利率从9.9%-14.0%不等，在房地产行业内处高位。对此，万创国际也意识到这点，招股书中表示，倘若万创国际无法从华融资产取得进一步融资，则万创国际的业务、财务状况及经营业绩可能受到重大及不利影响。
对此，严跃进指出，企业要防范资金方面的压力，此类压力若不解决，那么会引起后续经营的困难。
两次上市未果，未来股价走势存疑
值得注意的是，招股书中，万创国际又披露了一系列违规事项。主要包括：社会保险基金供款、住房公积金供款、提供关联公司间借款、向物业买家提供借款以资助彼等支付首付款、投放禁止类广告。不过，为防止再次发生违规事件，万创国际已采取相应的内部控制措施。
记者了解到，这已是万创国际第三次发起上市申请，前两次分别是2017年6月30日、2018年2月14日，只是均已失效。
对于此前两度上市未果，严跃进指出，规模过小且没有比较明确的盈利机会和路径，或是此前上市失败的重要因素。所以，关键还要在上市前做好功课，在企业经营方面有较好的方向和动力。
上市仅是第一步。“对万创国际来说，上市的平台，利好其资金压力的化解。近期港股上市房企较多，投资者比较关心此类企业后续的成长性和融资能力。”严跃进表示，从2018年-2019年各类上市房企在港上市后的破发情况看，此类企业上市后，股价走向如何，还存在很多疑虑和困惑。
新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 李立军