2010 会否地产上市公司的“垃圾时间”？（附股）
2010 会否地产上市公司的“垃圾时间”？ 更新时间：2010-1-20 17:37:29 “我猜到了这开始，但没猜中这结局。”1月19日，北京金融街一位基金经理在跟本报记者谈他近一年在房地产行业的操作时笑言。 2009年，房地产行业在年初市场仍心存疑虑中悄然回暖，年中强势反弹，共有27家房地产企业2009年销售额突破百亿元。 但从2009年底至今，随着经济回升态势逐渐稳固，中央近期对房地产市场也展开了密集调控，一个月内连续5次出手调控房地产市场，在政府大力调控的背景之下，近段时间，地产板块也遭到机构抛弃，颇显颓势。 1月15日，卧龙地产 大宗交易市场活跃地产股打九折 承继2009年成交量和成交金额持续攀高的趋势，新年伊始，沪深两市大宗交易市场继续保持活跃状态，短短10个交易日，大宗交易平台成交金额已经接近30亿元，涉及上市公司77家。 今年一月以来大宗交易的另一个特征，是大宗交易热点随宏观政策的调整而变化，政策效应明显体现。受政策影响较大，暂时被看淡的房地产行业和银行业上市公司股票在大宗交易平台上遭部分股东抛售，折价率居高不下。 今年头半个月大宗交易的一个明显特点是，随着政府对房地产行业政策的调整，以及央行提高存款准备金率等收拢银根的政策微调，房地产业和银行的龙头股较密集地出现在大宗交易平台，并以较低的价格出售。 在短短10个交易日中，房地产行业龙头企业保利地产有六个交易日出现在大宗交易成交名单中。1月5日，保利地产大宗交易成交260万股，成交价每股19.10元，而当日该股二级市场收盘价为21.20元，折价率接近10%。8日该股二级市场收盘价为21.49元，而大宗交易成交价为每股19.09元，折价率高达11.12%。到了15日，该股二级市场收盘价20.98元，但大宗交易价格18.53元，折价率竟攀高至11.68%。13日保利地产和三木集团两家房地产公司的成交量占了当天大宗交易总量的一半。15日，另一家老牌的房地产企业中国宝安也加入了大宗交易行列，折价率竟然达到了14.5%。 四季报暴露基金调仓动向：地产股遭弃 今日，广发、国投瑞银、泰达荷银、国泰等多家基金公司旗下基金四季报登场亮相，基金四季报披露的大幕由此展开。记者注意到，在首批基金四季报中，偏股型基金高仓位运作、消费概念股受重点关照的投资特点显露无遗，在调仓方向上，基金大面积抛售地产股，而对与“年报行情”中的焦点个股增持力度较大。 地产股遭减持 首批基金四季报显示，其实，在多条房地产新政发布之前，基金就已提前大面积减持地产股。 向来偏爱地产股的广发基金，旗下部分基金也大幅调整了对地产股的配置。广发小盘成长2009年四季报显示，该基金对地产股的配置比例只有1.57%。而在去年三季末时，广发小盘成长的地产股持股比例仍占其资产净值的6.91%；此外，国泰金鹰增长也调低了地产股的配置比例，由去年三季度末的5.39%降至去年四季度末的3.83％。同期，国投创新基金的地产股配置由3.64%下调至2.55％。 与此同时，四季报显示，基金无疑是大消费概念股在去年四季度暴涨的主要推手，苏宁电器，美的电器、青岛海尔等家电概念股频频出现在基金的四季报中。尤其是苏宁电器，该股不但是多只基金的前十大重仓股，更是成为了部分基金的第一重仓股。 广发聚瑞四季报显示，其前十大重仓股中，青岛海尔、苏宁电器和美的电器分别为其第一、第三和第六大重仓股，合计占资产净值的比例已超过15％。而消费概念股中的医药，也得到了部分基金的青睐，国泰区位优势的四季报显示，前十大重仓股中，就有华海药业、云南白药和恒瑞医药三只医药股出现，且全部还处于超配状态。 地产股已成惊弓之鸟 被困地产的资金也并不是没有想过自救，但市场的脉搏似乎自去年12月中旬开始就已经不在他们掌握之中 “期待已久的二八转换并未出现。”某券商广州营业部副总经理在2010年的第二个星期终于改变了自己的看法。去年12月初，他在广州券商圈内斩钉截铁地表示，二八转换将在当月内完成。 但市场并没有朝着他预期的方向发展。在去年12月被众多券商和基金寄予厚望的地产、金融股并没有太多表现，甚至还因此而套住了一笔海量资金。深圳一位私募对记者说，他从北京某大型券商处了解到的消息是，由总部操盘的地产股大多被套了。 这些资金也并不是没有想过自救，但市场的脉搏似乎自去年12月中旬开始就已经不在他们掌握之中，在国家一系列宏观调控的压力下，“每拉一次，都成为他人逃命的机会。”这位私募说，一些主力资金简直苦不堪言。 地产板块似复制2008年走势 近一个星期来，新闻部接到不少读者来电，询问对大盘的看法。而记者通过对2008年1月和今年的对比，发现了许多雷同点。尤其是在一些个股对市场共同的表现上，令记者相信投资者的恐惧并不是全无来由的。 2008年1月沪指曾急剧上扬，冲回5000多点，令投资者一片欣喜，不过，接下来却开始了长达10个月的漫长下跌，市值蒸发60%。如今，股指也从3400点下挫至3200点附近。虽然跌幅轻微，但技术上似乎也有回抽确认上升轨之嫌。 更关键的是，地产和金融两大板块的盘面语言竟如出一撤。2008年11月至12月的两个月间，地产股遭遇了重大挫折，其中龙头股金融街、陆家嘴、万科A和金地集团跌幅在30%以上，如今，万科A、金地集团的跌幅也高达20%。 2008年1月初，地产股获得喘息的机会，上述个股都出现了反弹，上周，地产股也有部分反弹。万科昙花一现的反弹甚至在一天之内达到了6%。 投资者难免比较的另一个因素在基本面，2007年10月之前，地产价格曾暴涨，国内中心城市的均价创历年新高，以广州为例，当时均价接近1万元/平方米。如今，中心城市地产价格甚至超过2007年高峰时，广州的均价突破1万元/平方米。 地产价格上升的表现之一就是地产公司的盈利大增，PE值急剧缩小。在此前的采访中，国内多家地产公司的董秘也对记者表示，今年3月出台的年报一定非常亮丽。 2008年，也有不少投资者认为资产价值重估会带来地产股的春天，如今，市场上又有大量类似观点。“至于今年地产股是否还会重复2008年的表现，我真的很难预测。”一位私募向记者坦言。 地产大字报：上半年仍属垃圾时间 方焱：上半年政府对于房地产会采取强硬的态度，未来房地产不会像2009年那样疯长 地产已经落后大盘6个月了。 自从“7?29”暴跌以来，地产板块跌幅已经达到了24.21%之多。万科逼近10元关口，保利地产早已破了增发价，正有意思吻别20元。 但14和15日两天，地产的持续异动，让市场重新开始想入非非：地产是不是准备见底了？ 地产股利空出尽？ 12日，央行突然宣布上调存款准备金率50个基点。大盘低开50个点。此前，弱不禁风的地产股丝毫不见起色。 “但是现在我要随时准备反着做了。”在记者所了解的一个小型私募群中，有人开始不断把仓位调往地产股。“等着利空出尽”。 果然，当日11点之后，四大地产股一改颓势，率领大盘走出气势如虹的冲高。此后两日，卧龙地产一份优异的年报刺激了地产股做多的激情，本周房地产板块中出现了为数不多的几处亮点，周四放量暴涨8.36%。龙头万科周五也涨了1.1%，一改往日的颓势，广宇发展也有良好表现。 周五在大盘一片利好的情况下，房地产板块整体涨幅达到1.88%，大多数房地产股票也迎来了好久不见的一片上涨。 “什么叫利空出尽？你知道还有多少利空吗？谁都不知道。”上海一家券商匿名分析师说，“只能定性在超跌反弹，毕竟跌了很多很久了，多头有点耐不住寂寞。” 地产调整进入第二波 政策面上，政府频频出手。包括对土地收付款重新规定、营业税取消优惠、物业税开征、央行收紧二套房贷以及国资委要求辖下央企慎入房市股市，然后是提高准备金50个基点。 系列政策对房地产市场到底有多大的影响呢？ 国信证券著名分析师方焱对记者表示：“其实，这项政策对于房地产方面的影响是有限的，市场不必过度恐慌。” 据他解释，此次的这些政策只不过是把2005年、2006年对于房地产的政策再次强调而已。实际上，据记者了解，在2005年、2006年的时候，政府就曾经对房地产出台过诸如此类的宏观调控政策。而此次政策的出台正是基于2009年过高的房价状况。 “实际上，上半年政府对于房地产会采取强硬的态度，未来房地产不会像2009年那样疯长，会明显下滑。” 而长江证券知名分析师则认为，如果将本次地产股调整分为三个阶段：第一阶段为国家政策预期和频发阶段；第二阶段为各部门和地方政府落实,以及行业实体受影响阶段；第三为行业处于底部徘徊等待政策回暖。 “那么，实际上，从物业税传闻开始，地产股的调整就已经进入第二个阶段。”他表示，从目前看来由于近期政策频频出手,市场观望情绪已经抬头。我们看到目前成交同比已经有开始下滑的迹象,从元旦到目前的成交来看,不少地区成交已经明显低于去年同期的水平。 “虽然目前整个地产板块估值较低,但是短期来说成交开始实实在在受到政策影响，短期不会反转，只会超跌反弹。” 拐点到没到？ 继续调整是否意味着地产的拐点已届？ “表现在盘面上，除非房价、销量超预期下跌，才会出现股价的大幅调整。”光大证券分析师翁非玉对记者表示。 她称，按照目前房地产的走势，中期反弹还是没有出现。18日上调准备金率虽然对房地产有一定的负面影响，但是对流动性收缩影响不是很大，只有多次上调才会有影响，目前还不会出现拐点影响。 有关于房地产投资，翁非玉称，但是从房地产长期来看，是一个上升的趋势，目前长周期的拐点还没有出现。再加上之前房地产大幅下跌，此次是对长期下跌的小幅反弹，所以目前房地产公司的估值也比较有吸引力。而短期内要投资房地产的话，只能是把握业绩比较好，或者有高送转的公司。 方焱也认为，金融危机之后，国内的出口刚刚好转，如果按照30%下调房价硬着陆的话，对刚刚恢复的经济打击太过于大了，所以政府也是会适时出手。 市场在房地产行业信贷环境上不能太过于悲观。一方面为了维持经济持续复苏，连续的紧缩性政策出台的可能性不大；另一方面，同其他行业相比，房地产行业在信贷获得上还是拥有更强的优势。 上半年可能仍是垃圾时间 机构是否参与到房地产抢反弹中？ 在记者采访到的大多数分析师当中，他们均表示，目前机构是在谨慎观望中。 方焱甚至表示称，今年上半年都不是房地产投资的好时机。 “也就是说都是鸡肋时间，或者垃圾时间，没有耐心就别参与了。管理层的态度很明确，就是要你听话，再不听话就大刑伺候。地产股也要配合。”上述匿名分析师说。 机构关注地产股:两大引擎驱动三种细分领涨机会 本周地产股出现了较有意思的走势，在本周前半周由于存款准备金率的影响而大幅走低，但在本周末则出现了相对活跃的走势，尤其是周五，卧龙地产等品种涨幅居前。那么，如何看待地产股的这种走势，怎样把握其中的投资机会呢？ 两大催化剂抵消调整压力 的确，本周存款准备金率对地产股的影响较为突出，因为这直接显示出央行进一步调控地产信贷的政策意图，即希望通过加强房地产行业的信贷政策，以引导着房地产行业的健康发展，这也就折身出始于去年12月份的房地产行业的调控政策依然未有明显改善的趋势。不过，目前有两个新的题材在激发着多头对地产股的追棒激情。 一是年报行情的预期。由于2009年房地产行业的增长超预期，不仅仅是房地产价格的涨幅，而且还在于房地产的销售额度，这从保利地产、万科A等龙头品种的2009年12月以及整个2009年度的房地产销售数据中可得到佐证。这就意味着房地产股的业绩成长趋势相对确定。与此同时，不少房地产股由于是重组而来，定向增发等再融资使得资本公积金高企，有送配的预期，这其实也是卧龙地产在周末涨停的诱因。如此来看，年报行情已成为地产股新的题材催化剂。 二是因为城镇化的建设上升至一个新的高度。众所周知的是，地产行业的引擎之一就是城镇化的趋势导致了房地产需求的持续增长，尤其是二、三线甚至四线小城镇的房地产行业渐成地产行业的新的亮点。比如说有信息显示，在2010年，全国土地市场中最抢眼的争夺战已经被南通等二、三线城市“预定”。在江苏南通、无锡及浙江嘉兴等多个城市的土地拍卖会上，各家房企在当地竞相瓜分市场“蛋糕”。其中，恒盛房地产以33.49亿元夺得南通地王；保利、龙湖及苏宁环球在无锡斩获地块；嘉兴的单价地王则由浙江江浦不锈钢有限公司获取，一举将当地楼面地价纪录抬升至16629元/平方米，分析人士认为，土地市场的“癫狂”正由二三线城市接棒，那些拥有二、三线城市的地产股或有投资机会。 而在去年12月结束的中央经济工作会议，指出要“把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制”，这意味着城镇化的趋势依然乐观，房地产行业的需求依然旺盛。更何况，放宽中小城市和城镇户籍限制，更有利于县城等中小城市的房地产发展，所以，有观点认为房地产行业有望迎来新的需求引擎，从而刺激着各路资金涌入到地产股。 渐现三大细分领涨热点 也就是说，房地产股在近期有望改变过去一个月来的调整走势而出现结构性的投资机会，而且有望浮现三大细分领涨热点。 一是二、三线，甚至包括县城、中心城镇等四线城市的地产股出现反复活跃的走势。目前诸多行业分析师的研究报告均显示出中西部的省会城市以及区域经济的中心城市的房地产销售面积更趋乐观，比如说武汉、成都、重庆、昆明，说明二、三线城市的地产已成为当前我国地产业发展的一个新引擎，新亮点，所以，拥有相关城市地产业务的地产股自然会有望得到资金的追棒。 二是拥有经济增长新引擎预期的区域性龙头品种也有望出现资金拥入的态势，比如说珠海、新疆、海南等地区，主要是因为这些区域因为新的基础设施建设的完善，未来的居民收入以及外来的购房需求将迅速释放，从而牵引着房地产价格涨升以及房地产开发项目的膨胀，海南三亚房地产再度飙升的信息就是如此。所以，拥有这些区域的房地产业务，尤其是地产龙头的相关上市公司业绩将会出现快速增长的趋势，这可能也是近期珠海地产股以及新疆地产股反复活跃的诱因吧。 三是年报含权股，这是近期A股市场的一大题材催化剂，而不少地产股也具有卧龙地产的优势，比如说福星股份、大龙地产等，这些个股在年报业绩预期或年报含权预期的刺激下或有望反复活跃，成为市场关注的焦点。 关注新增长引擎的个股 循此思路，地产股在近期的确有反复活跃的可能性，其中有两类个股因为业绩弹性大，更有望成为近期的热门股，一是区域经济增长新引擎的品种，比如说世荣兆业、华发地产、ST海星、广宇发展等品种，新疆板块的新疆城建等品种。二是拥有二线、三线、四线地产业务的品种，比如说新潮实业、新城B、新湖中宝等品种。 恢复性上涨活跃机构资金买入二三线地产股 “雷云”泛起金边，地产股摆脱前期低迷呈现出恢复性上涨。昨日龙虎榜显示，活跃机构资金对地产股不再一致看空，部分多头机构资金在二三线地产股上做起了文章。 卧龙地产公布年报并高送转，引发房地产股近期的反扑行情，昨日地产股再整体走高。广宇发展、海德股份、大龙地产等活跃股纷纷涨停。中航地产、旭飞投资、合肥城建、东湖高新、中体产业等涨幅靠前。 前期房地产政策的超预期收缩，不少积极看多地产股的券商研究机构转为谨慎，地产股二级市场也表现不佳。在中小盘股持续活跃、市场信心逐渐恢复之际，一致看空地产的思路也开始有所分化。 方正证券策略研究员陈硕在跟踪近期资金流向后发现，在上周地产股休整期间已出现主力资金的回流迹象。在昨日上榜的地产股中，就有活跃机构资金抢盘而上。旅游岛政策扶持促发海南房价跳涨，被誉为海南地产第一股的广宇发展自去年底开始发动上攻行情。在上周稍作歇息后，广宇发展昨日再放量涨停，最大多头席位便来自机构，净买入9538.9万元，占当日总成交的19.9%。但同时，也有两个机构合计净卖出3197.1万元。 除了区域政策促发因素，二三线城市的刚性需求成为另一条机构的选股思路，完成重组转型房地产业、仍处发展初期的未来西安新中心城运营商，交大博通就是这样一个例子。在上周连续三日涨停后，昨日仍有机构积极参与。当日成交井喷，宽幅震荡后最终上涨1.61%。沪市交易公开信息显示，一个机构专用席位买入583.8万元，同时疑似券商自营的国泰君安证券股份有限公司总部买入645万元，合计买力占当日该个股总成交的6.3%。 能够平滑政策调控风险，部分一线股也得机构的厚爱。自行情进入2010年以来，疑似券商自营席位的国泰君安证券股份有限公司总部便在大宗交易平台上持续买入保利地产，累计1440万股，达2.74亿元。国泰君安证券研究员孙健平、李署指出，二三线城市所处政策环境相对宽松，调控风险小且刚性需求占比高，保利地产现有储备中52%位于二线城市，公司一线城市项目房价也未出现快速上涨。 尽管空翻多的资金踊跃，但政策仍旧是促发房地产上市公司股价波动的最关键因素。中小盘地产股活跃的同时，指标股万科A仍微跌0.49%。多家券商研究员仍将近期地产股的反扑定性为超跌反弹，并不会有太大机会。 在地产股上逢高减持的机构也不少见。卧龙地产昨日上涨2.89%，有一个机构卖出5477.2万元，占该个股当日总成交的4.6%。昨日放量涨停的大龙地产昨日两个机构合计卖出2118.5万元，占该个股总成交的3.4%。 房地产业:关注有主题投资概念的地产股 在近期地产利空消息频出的情况下,投资者可以适当关注具有主题投资概念的地产股。这些个股的投资机会一方面来自近期主题投资的活跃,并可规避如房价和成交量回落等利空消息的冲击,另一方面来自地产利空预期减弱后业绩推动的地产板块反弹。我们用表格形式梳理了这些涉及主题投资概念的地产股,供投资者参考,并简要归类如下:1.消费电子和通讯:数源科技、深圳华强、新潮实业、同达创业在机顶盒、数字网络及电缆、电子卖场方面有涉足,另外实达集团原来有部分计算机外设业务,目前已经因重大事项停牌。 2.期货和出口:高新发展、新黄浦、厦门国贸、建发股份将受益于股指期货、出口复苏及海西经济发展等主题。 3.新能源:涉足新能源的包括中国宝安、鑫茂科技和大港股份等公司。 4.矿产:天业股份、创新置业和多伦股份已经或者正在进行矿产资源投资。 5.环保和公用事业:东湖高新和城投控股涉及自来水供应等公用事业和脱硫等环保业务。 6.工业产品:福星股份的子午胎帘子布和冠城大通的漆包线业务都有望受益于经济和工业的复苏。 7.股权投资和创投业务:新湖中宝、张江高科和世纪星源有相关业务,另外中国宝安的新能源等业务也是通过股权投资开展。 8.区域板块:在下表中没有列出,投资者可以关注海南板块的广宇发展、中体产业和万通地产以及广州亚运板块的海印股份。 叶荣添：政策调整是超级大利好应大胆买地产股 “找最危险的地方冲进去,这可以诠释什么叫做别人退缩,我顶上,也是疯狗投机的另一大精髓。尽管每个人在利空突发之时慌乱无措地盲目抛售,但并没真正致命硬伤的房地产板块大资金已经开始大肆底部接盘建仓,他们要的就是别人放弃,我拉升。今天之后每个人都会为自己因为过分相信媒体蛊惑而过早抛售地产股后悔不已,无论你现在持有地产股与否,你都应该大胆地闭着眼睛买进,既然下跌有了因果,那么上涨也就自然有了结果――请等待地产股的大幅井喷!” “在我眼里又是一个超级大利好” 国家关于房地产的“放话”如同迪拜危机一样在别人看来是利空在我眼里却又是一个超级大利好,很值得庆幸的是国家这一次愿意从抑制房价变成遏制上涨。相信每个都知道遏制的意义是停止,另外一点我必须提醒各位注意的是遏制房价的上涨而不是遏制地产商的发展。推高房价的因素在于投机太过严重,遏制房价的上涨相当于是在鼓励真正有实力的大地产商更好地低价拿地,在拿到便宜的地后开发好楼盘给老百姓和投资者。从这一点上来说,本次房价政策的最大受害者是小地产商和二手房中间商。 对于原有投机地产的资金来说,房价不能投机那么他们自然会退,退出来以后呢？肯定不是去做实体经济,那么只能炒股、炒期货,很大一部分今年炒房的资金会流动进资本市场里面,为资本市场注入另外一层强大的投机流动性,从而推高沪深指数开启另一段牛市行情!更直白地说一点,房价的关系和沪深指数已经是跷跷板的关系,什么时候房价又开始大幅上涨,那么未来进入股市的这一部分资金将会退,大盘也将因此失去动力,这个时间点我认为是3月份左右。你们记住这一点就行了,目前没有必要担心,放心拿着等着暴涨,自8月份后在没有了银行信贷资金继续大规模的支撑下,大盘未来能持续走强的关键就等目前退出炒房的资金进入股市来供血! “当几十万亿炒房资金的10%入市” 这是一个千载难逢的机会,相对于10万亿的信贷资金,几十万亿的炒房资金才是真正的可怖,你们可以想象当这几十万亿炒房资金的10%进入股市后,沪深大盘会是什么样的表现？如果地产股真的有硬伤,那么昨天不是放量小跌,而是直接开盘就跌停了,任何板块和个股与大盘都一样,无论是上涨和下跌有量就是好事,怕的就是没有量的涨和跌。既然他们能在如此利空之时放出比平时大两倍以上的量能,那么能证明的不是房地产要跌了,而是一直在买的聪明人太多了,即将爆发了。所以不要犯傻,现在任何的下跌和任何的打压都是骗人的!! 从中石化和银行股等大权重有企图再开启一轮一九行情你就可以从盘面上看出,其实现在连石化和金融股的资金都是看好后市的,银行和地产是关联板块,他们如果都觉得这个大盘后面没有希望了,那么也就不会现在还挺着让那么多人去率先逃跑,自己反而被套住。他们这样现在护盘指数的意思在于稳住指数,配合新来的资金建仓地产板块,差不多建好了就顺势上涨这么简单。 “赶紧不顾一切买进地产股” 叶荣添以前说过,房价的上涨并不能和股价挂钩的原因就是在于作为像万科、保利、金地这样的企业来说,它们并不需要高房价来提升自己的销售量和业绩,它们需要的是低价拿地。在今天之后,由于未来很长一段时间内房价将会因此停止上涨,那么地产商的价值和自身实力将会体现在自身股价上。你们看看地产股一直以来的横盘,加上昨天的打压,现在这么便宜的万科,这么廉价的保利,这么诱人的金地,这么靓丽的招商,你怎能不心动？你们要记住,板块的涨跌性质和大盘趋势一摸一样,只要有了打压才会有拉升,哪里有压迫哪里就会有反抗,通常在打压之时并不需要多数人的参与,需要的只是大资金悄悄接盘多数人追高而已,所以我还是要劝每个人,不要听信多数人叫你卖出和看空后市的屁话,赶紧不顾一切买进地产股。相信我,绝不会错!! 名家看台 1900点地产指数强支撑 房价连续上涨,政府怕泡沫过大所以进行周期性调控,但市场并没有太大的反应。而且在政府出台遏制房价上涨这一利空政策前,地产股已经在回调,截至昨日,地产指数已经连跌7天,从技术走势上看,72日线是地产指数的支撑线,1900点是强力支撑位。近期市场振荡不大,几天以来小阴小阳,在3080点-3400点区间波动,估计未来大盘还会振荡一段时间,但幅度不会很大,建议投资者轻仓操作,回避涨幅过大的股票,做自己熟悉的股票,有3%、5%的盈利就赶紧走人。 上涨要等实质利空出台 这只是地产利空的开始,政策此次只是说遏制房价上涨,但没有出台实际方案,预计在实际政策落地以前,整个地产板块都不会有什么实质动作。现在并不是地产板块真正行情到来之时,地产股未来启动上涨行情仍要等到真正的利空消息出来。 主流券商有分歧 地产业步入“多事之秋”,国家近期密集出台调控政策。继12月9日,国务院常务会议取消二手房营业税优惠政策,将免征年限从2年上调为5年后,14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,提出房地产调控重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,并且明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头。 政策投影到A股上,截至昨日收盘,房地产板块本周连续三个交易日遭遇沉重沽压,地产指数连续7天收报绿盘,万科A、招商地产、保利地产等大盘地产股已连跌7天。 国金证券分析师曹旭特也相对乐观看好房地产行业。他认为，决定地产股投资价值的根本还是基本面和估值水平，政府已经明确表态首次购房实行七折利率，“改善型自住房”的提法短期不会取消，而明年上半年的金融环境也不会比目前更差，所以该行业的基本面并未开始走下滑之路。目前行业内重点地产股明年的市盈率在16-18倍，并且上述估值是能够得到预收款层面保证的。 曹旭特建议逢低增持地产股，重点推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团、大连友谊、信达地产、冠城大通、北京城建、安徽水利、昆百大、南通科技。 大同证券：二三线房地产股中长线机会大 中央经济工作会议提出的“城镇化”，将给我国房地产市场发展提供更为广阔的想象空间，也为二、三线城市房地产上市公司以及有房地产业务在二、三线城市的上市公司，带来新的发展机遇。 政策提供发展空间 城镇化发展为中国经济指明了一个发展方向，并有望成为未来中国经济增长的源动力。城镇化将加速二、三线城市的基础设施建设和保障类住房开发，相关房地产股将从中受益。而且对于二、三线城市来说，土地的供给并不紧张，因此土地获得的难度相对较低，成本较为合理。如果未来的政策促进众多中小城市的城市化水平快速提高，将给这些二、三线房地产上市公司提供一个地价稳定而需求稳步增长的理想发展环境。 二、三线城市房地产需求结构又总体表现良好，主要是刚性和改善性需求，如此在城镇化进展和城际地铁轻轨建设提速等有利因素的驱动下，房价上涨潜力较大，因此，二、三线城市的房地产上市公司将具有更大的发展空间。 二、三线公司借壳多 现在A股市场上除了原先渝开发、银基发展、苏州高新等老牌二、三线房地产股以外，其他二、三线房地产股多数是通过重组借壳的方式实现资产注入进而整体上市的，而且那些重组借壳上市的房地产股主要是中小型地产商，以西南川渝及东南沿海等地区的区域性房地产商居多，这就为二、三线房地产股的阵营增添了不少的生力军，例如就有常州高新技术产业开发区发展总公司将房地产和城市建设资产注入黑牡丹；还有ST东源，其原控股股东四川奇峰实业及其一致行动人四川宏信置业将其限售股合计3356万股转让给重庆地产商金科投资，后者成为其第二大股东。之后，金科投资母公司金科集团着手对ST东源实施重组，计划以吸收合并方式实现地产类资产注入上市公司。 从业绩分析，二、三线房地产股良莠不齐，尤其是ST东源、嘉凯城等还未重组或者新近重组的二、三线房地产公司，三季报业绩也尚在亏损与赢利的边缘徘徊，如果不细加分析公司基本面和重组前景，则目前的静态市盈率水平是高企的。另一方面，已经重组完成、生产经营走上正轨的二、三线房地产公司，如中天城投，其房地产二级开发业务规模及盈利前景就值得期待。目前该公司权益总建筑面积达到680万平方米，足够公司未来5年开发。 二、三线股跑赢一线股 在看好二、三线城市房地产行业发展前景的大前提下，近期苏州高新、卧龙地产、ST鲁置业、嘉凯城、建发股份、中南建设、浙江广厦等二、三线城市的房地产股就值得重点关注，这些二、三线股将跑赢一线股。这些品种大多具有：土地储备具备规模优势；拿地时间早，地价成本非常低；项目集中分布于某一个经济发达区域或者基本实现全国性布局；未来开发速度有望加快。另外，拥有独特的资源获取模式，比如优质国企、有能力一、二级开发联动的开发商，如中天城投、云南城投、合肥城建等二、三线房地产公司，也应该加以足够的重视。 相关个股点评 银基发展 公司以全面开发浑北五里河房地产项目为中心，今年适时调整了营销措施。一是针对年初市场低靡，观望等待的情况，狠抓市场推广，通过团购、定向推介等方式促销，并适时调整了销售价格，加大了存量房的销售和回款；二是，将五里河项目二期的开发建设作为近阶段的中心任务，深入研究市场需求，充分发挥绝版地理位置的优势，细化产品结构，提升产品性价比和附加值。尽管公司今年前三季经营业绩同比下降，但公司财务及现金流状况良好，经营稳健，仍保持了蓄势待发的良好态势。 技术上，从形态观察，该股今年7月初以来是复合头肩底形态，基本以20日均线震荡上行，多头趋势明显，可持有。 天地源 公司为区域地产龙头之一。2008年公司在西安按销售额计算的市场份额为3.3%，期末拥有的全部未结算项目建筑面积143万平方米，是西北地区规模最大的地产公司。 值得注意的是，日前天地源全资子公司惠州天地源房地产开发有限公司收购“伊世堡”项目，“伊世堡”项目竣工后预计可实现销售收入14.48亿元，项目净利润1.82亿元，销售净利润率为12.57%，投资净利润率为16.28%。 技术上，该股近日股价在7月头部压力区震荡，由于成交量明显萎缩，因此继续短期横向震荡的概率较大。 栖霞建设 公司是江苏房产龙头：公司12年来综合实力排名均保持江苏省第一，在南京、苏州、无锡等城市储备项目建筑面积约300万平方米，项目储备能够满足公司未来3年的开发需要。公司2009年一季度公司合同销售面积7.57万平方米。截至2009年上半年末，公司尚有已开工的可售项目资源超过60亿元。 预计公司2009年、2010年、2011年净利润分别为2.44亿元、3.38亿元、4.27亿元，增速分别为29.8%、38.4%、26.4%；每股收益分别为0.23元、0.32元、0.41元。 技术上，该股今年10月以来基本上是以20日均线震荡上行，近日破5日均线，短线走弱，预计近期以横向震荡为主。