大佬的狂欢 卖地收入京沪征冠
大佬的狂欢 卖地收入京沪征冠 更新时间：2011-1-1 7:57:12 继上海、杭州之后，北京在2010年已经成为土地收入破千亿的国内城市，很可能在1500亿元的水平线上，力压上海成为新的卖地冠军。 千亿俱乐部的扩容，一方面是地方政府饥渴供地的结果，另一方面更是催生土地市场的大洗牌。以央企、外资为主的资本大鳄已经全面占据国内房地产商品市场的绝对地位。 面对资金充沛的房地市场最后传导成房价不断攀升的威胁，市场的管理者已经在建立商品房和保障房两个体系的问题上全面达成共识。不过，对于大佬们而言，专业性而非资金，可能将在全新的房地产市场上再次引起分化。 起底千亿俱乐部 中国房产信息集团统计显示，截至2010年12月28日，上海已成交566幅土地，获得土地款收入达到1475亿元。加上2010年12月31日的10余幅土地，全年的土地拍卖将超过1500亿元。 2009年，上海土地收入达到1024亿元，成为当时全国土地收入最高的城市之一。这一记录在一年后被上海自己远远超出，幅度约为50%。 这已经不是上海土地出让金的首度飙涨。2009年在2008年419亿元的基础上，直接翻番至1024亿元，而仅仅过了一年，至2010年已至1500亿元。 在已经成交的500多幅地块中，住宅或含有住宅性质的仅121幅，可建面积为1420万平方米。除去保障性住宅和动迁配套房用地，可开发成商品住宅的土地仅64块，可建面积761万平方米。 这些商品住宅地块的总价达到805亿元，平均楼面地价达到10574元/平方米，同比上涨46%，较2008年的涨幅更是超过两倍。 中房信分析师薛建雄认为，导致地价迅速上涨的主因在于，近年来住宅用地供应萎缩严重。 上海统计部门的数据显示，2003—2009年上海住宅用地的供应量为3149万平方米、2888万平方米、2641万平方米、1987万平方米、915万平方米、951万平方米和1318万平方米。其中2009年的供应回升，得益于始于这一年的“五年2000万平方米的保障房用地供应计划”。 同期，上海全市住宅的销售量分别为2224万平方米、3234万平方米、2846万平方米、2615万平方米、3279万平方米、1965万平方米和2928万平方米。这7年时间里，土地的供应与住宅销售的供需缺口达到5240万平方米，成为房地价格飙涨的基础。 虽然拥有如此惊人的增幅，但上海却并非全国土地收入最高的城市。根据北京市土地整理储备中心的统计数据，截至2010年12月23日，2010年北京土地市场成交的经营性用地和工业用地共计252块，土地出让金累计1517亿元。 大佬的狂欢 梳理2010年以来的土地市场，可以发现，以央企、外资和民营资本大鳄为主的大资本扮演了前所未有的重要角色。 以上海2010年的地王之王——外滩8-1地块为例，这幅成交价达到92亿元的黄金宝地的命运，一直因为以上海证大、复地为首的联合体在资金方面捉襟见肘，而成为2010年上海土地市场的焦点。 一位知情人士透露，对于这块名为“外滩国际金融服务中心”的地块，政府本是希望引导像太保、泰康这样的金融巨头进驻，并带动一系列金融及服务机构的集聚。 地块出让招标书也显示，这块地的金融集聚导向非常明显：除了商办物业开发量和持有量等指标外，“金融行业背景”、“金融资产管理总量”、“持有商办物业的租赁户中金融或金融服务企业数量”等向金融企业倾斜的指标，在综合评分中权重很大。因此，最终进入竞价环节的，是综合评分最高的太保、企业'>中华企业和泰康联合体，以及以替补身份进入的证大。 由于当时“央企不拿地王、主业非地产的央企退出”的浪潮正值高峰，金融背景极深的太保联合体面临的舆论情势急转直下，在竞价环节有所顾忌，终被证大反超。 而在地产央企林立的北京，抱团拿地的现象更为明显。一个典型的例子是最受关注的CBD中服地块争夺战役。中服六幅地块最终的斩获者中，除了中信集团、民生银行系独自拿地外，其他四幅地块均由联合体竞得。拿到Z14地块的联合竞标体中，竟囊括了包括玖龙纸业、正大置地等11家公司。 竞买联合体现象越来越多的出现，显示出土地价格飙涨，让房地产企业不敢承担其带来的资金和风险双重压力。 一些老牌的上海房企已经将自己的主战场撤离上海，到长三角周边城市。“过去一两年中上海地价上升之快，出乎公司管理层的意料。”景瑞地产副总、战略总监许朝辉坦言。这家在上海已有17年历史的企业2010年甚至制定了“到三线城市去”的战略。 另一方面，已在2009年的土地市场中兴风作浪的央企和大型金融机构，在2010年仍然延续了强势拿地的劲头。而以和黄、新鸿基、瑞安、汤臣、凯德为首的港台房地大鳄，则一直秉承低调力拼重磅地块的理念。 一线城市商业土地市场的大洗牌，似乎昭示着纯粹的房地产商品市场，已经由全民炒房时代，变为大佬们狂欢的舞台。 有业内人士称，如果高昂的土地收入不能转变为对保障房的支持与输出，那么高土地出让金带来的高房价，依然是造成社会不平衡因素的一个重要触点。 分水岭开始？ 希望实现“居者有其屋”目标的政府管理者正在与房地价双飙的市场抢时间。 与2008年强调“发挥房地产业支柱产业作用”、2009年着力“增加普通商品住房供给”不同，日前闭幕的中央经济工作会议，针对当前的房地产市场，提出“要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这在一些观察人士看来，中央给双体系定调，将对今后房地产行业的走势产生重要影响。 “由于市场分化，房地产企业未来的发展将会面临较大的选择性考验。是继续从事激烈的商品房建设开发，还是部分转向收益水平有限但稳定的保障房市场，将成为部分企业面对的选择。”浦东发展研究院李战军说。 过去的2010年里，包括万科、万通、绿城等国内大型民营房企都开始积极在保障房领域布局。而包括绿地、首创、上海城建、北京住总等地方国企更借助天生的政府资源，深度介入保障房。 “而纯粹的商住办土地市场中，可能最终会变成寡头们的游戏。”一位上海土地交易市场人士说，“很显然，央企、大型国有企业、外资港台商已经占据了大部分市场份额。” 李战军认为，市场的归市场、保障的归保障，“整体方向体现了一种历史的进步，但保障性住房和商品住房究竟是两个相互封闭的平行体系，还是商品住房市场中包含着相对独立又互相衔通的保障性住房市场还不得而知。” 此外，值得注意的是，这轮始于2009年的大佬狂欢的一个重要背景在于，为应对国际金融危机中央政府超发的4万亿。根据交通银行首席经济学家连平的预测，这些货币的消化过程一般会延续三个季度。而2011年，这种影响将开始逐渐消退。 可以预见的是，虽然国内货币政策收紧的预期尚不紧迫，来自财金系统的货币输入可能会在未来一段时间里，保证央企们在土地市场上继续趾高气扬，然而，到了一个纯粹的房地产市场，竞争可能更多地出现在房地产模式、产品和服务方面，而并非单纯的资金较量。 香港商业地产企业——恒隆集团董事长陈启宗在2010年的博鳌地产论坛上向国内开发商分享经验时曾尖锐地指出，“我认为就是你照着我所说的去做，恐怕你也做不出来，还不是硬的技术上问题，这是软的问题、文化的问题、制度的问题。”相关文章：上海新梅6.15亿江阴拿地机构扎推热捧主力布局2011看好15股丰益国际合资公司拟再竞标辽宁地产项目高端住宅成交抢眼豪宅成交火热二手房“赶集”过户上海二手房2010全年成交量跌价升凯德在沪再建来福士2010年楼市十大事件十月妈咪：向左走向右走垄断花都扩展海南雅居乐乘胜追击