信贷再度收紧 房企资金链吃紧融资入困局
信贷再度收紧 房企资金链吃紧融资入困局 更新时间：2010-4-3 0:04:51 对于各大商业银行来说,因为去年天量信贷投放所形成的风险隐忧正在显现。近期公布的年报显示,各家银行虽然取得了漂亮的成绩单,但考量风险的重要指标资本充足率却都直逼监管底限,甚至不达标。如今,为提高资本充足率各大行正积极谋划新一轮再融资,而存贷比下降的现实更使得抢占存款成为它们共同的选择 资金似乎将成为开发商们不可逾越的难题。3月26日,银监会对房地产贷款风险再度提出严控,包括不得对囤地捂盘房企发放新增贷款、严查土地重复抵押问题以及对78家央企相关项目不得授信等四项要求。尽管要求中还有待细化执行,但无疑银监会的此次出手再一次收紧了房企银根。 而对于各大商业银行来说,因为去年天量信贷投放所形成的风险隐忧正在显现。 在银行忙于“自保”和信贷严控的情况下,开发商们还面临着日益高企的拿地成本,双重考验下上市房企纷纷将融资的目光转向资本市场,但国土部的审核却成为第一道需要逾越的关卡。银行信贷、上市融资、信托等多种融资渠道的严密调控都挤压着房企们的资金空间。而遏制房企银根能否解高房价迷局,这仍值得进一步的观察。但业内人士认为,当开发商面临资金难题时,降低房价回笼资金将会是唯一的选择。 信贷再次收紧 在继国土部、国资委后,调控楼市的部委行列中又加入了银监会。近期银监会在要求防控房地产贷款风险工作中,对金融机构提出四项新规,具体包括对于经国土部门、建设主管部门查实存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业,商业银行要将其列入警示名单,不得对其发放新增贷款,已有贷款要切实采取保全措施。对上述房地产开发企业用所持有土地作为贷款抵押品的,各银行要认真查处可能存在的重复抵押问题,并对抵押率进行扣减。这其中还专门提到,对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业,对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请,已授信的要保全,并要停止对其新增授信。 随后,银监会主席刘明康进一步阐释了防范房贷风险的三个步骤:首先是要求银行业贷款抵押比例;其次是建立贷款追踪体系;再次是对开发商的融资,要求所有银行第一个抵押物必须是建筑物,商业建筑或者是住宅,而不只是一片土地,必须是在建的。 对此,安邦集团房地产分析师苏晶表示,政府再一次从信贷入手遏制房地产行业。此前的“国11条”中已强调了二套房的首付比例不得低于40%,利率采用风险定价,对多套住房还要相应提高首付比例。 对于此次银监会的新规,中原地产相关人士认为,上述要求对那些违规开发商的贷款有一定影响,也能够防范银行的金融风险。但对囤地、捂盘行为如何认定将影响到政策执行的效果,目前市场中已经出现了用高开盘价减缓销售速度的现象,这种行为算是捂盘吗？还有一些开发商以放缓开发进度、拖延工期的方式达到变相囤地的效果。“政策的短期内作用有限,还需要得到更进一步的细化。” 另外一个值得业界关注的是,政策能否得到真正落实？一位银行业人士也透露,按照程序,银监会在出台新的规定或者政策后,各银行的总行随后将进行相应解读、细化,然后制定形成具有可操作性的文件,最后下发分行执行。这里面就牵涉到一个具体执行时间问题,短则几天长则一两月。 房企融资困局 银行信贷日渐趋紧,而拿地成本高也成为房企们的现实难题。3月10日,国土资源部发出的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》要求,开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金,土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。而对已经签合同不缴纳出让价款的,必须收回土地。业内认为,这意味着房地产开发商未来土地的竞买成本和违约成本都将大幅提高。 而地方出台的政策中对拿地要求甚至更为苛刻。上海市有关部门近日正在酝酿新的土地出让规定,该规定将进一步缩短开发商缴纳土地出让金的付款期限,提高“监管级别”。按照新的规定,开发商必须在拍地后30天内交清所有款项。 与此同时,房企们的资金链也在吃紧。截至3月23日已经正式发布年报的67家房地产上市公司的情况看,尽管其利润接近300亿元,但公司的负债总额却超过5100亿元,大多数房地产企业的资产负债率在70％左右。马光远认为,这个比例尽管在整个房地产行业不算太高,但在今年房地产融资渠道一旦收紧的情况下,肯定压缩了房地产企业未来融资的空间。据了解,目前至少有66家A股上市房企提出再融资预案,募集资金接近1500亿元。 有业内人士认为,虽然目前开发商对外一致表示出“不差钱”,但如果整个市场发生变化,房企资金链将再次面临考验。在市场销售低迷的时期,当开发商没有更多的闲置资金去囤地和囤房时,降低房价回笼资金将是唯一的选择。 作者：石俊 声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。