天健国众联释疑新鸿业评估“乱象”
天健国众联释疑新鸿业评估“乱象” 更新时间：2010-9-6 7:14:43 近日，原由深鸿基在4月份以1.58亿元出让66.5%股权的新鸿业公司，由上市公司万泽股份相中，并拟以2.1亿元的价格收购其50%的股权。因为短短几个月的时间里对同一标的作价大不相同，媒体质疑深鸿基“贱卖”资产，并引发市场关注。作为深鸿基转让新鸿业股权的评估机构深圳市天健国众联资产评估公司，也因此陷入了舆论漩涡。
记者采访了相关人士，天健国众联评估公司相关人员对深鸿基转让新鸿业股权时的评估方法和具体思路进行了还原。
上述评估人士表示，差异产生的主要原因是两家评估公司对西安新鸿业的经济适用房开发项目，存货-开发成本的评估结果相差较大。对于存货-开发成本的评估，两家评估公司，分别采用了成本法和假设开发法进行评估。
他指出，此两种方法都是对经济适用房可以适用的方法，但采用成本法应该更为合理。经济适用房的土地一般是划拨用地，房地产价格实行政府定价，其开发完成后由政府审核其建设成本，并在全部成本基础上增加3%的利润确定销售价格。一般情况下经济适用房的配套公建用房是为小区业主服务且不能出售的非营业性用房，像幼儿园，社区服务中心等，因此，这种情况下，开发成本的评估不适用假设开发法。他同时指出，由于假设开发法可以看成是成本法的倒算，在不能采用市场法确定开发完成后房地产销售价格时，即使采用假设开发法，其评估结果也是和成本法相同的。
两种方法导致两次评估差别较大的关键原因，在于两家评估机构对经适房中包含的一楼商铺和地下车库评估作价完全不同。他特别强调，对于新鸿业的一楼商铺是否具有合法性及地下车库可以按照商品房进行销售的判定是评估结果出现较大差异的主要原因。在受深鸿基委托进行评估的评估基准日，新鸿业公司并未获得该部分房产转变用途的批准，如果按照商品房对该部分房产采用假设开发法进行评估，是不恰当的。不过，采用假设开发法评估的评估公司，如果是在深鸿业的商业用房在另一个评估基准日时已获得转变用途的批准情况下，采用假设开发法进行评估，也是恰当的。
对于深鸿基“贱卖”资产之说，一位不愿透露姓名的地产分析人士指出，“贱卖”实际上只是基于价格的表面差异得出的结论，同一个项目，在不同的公司看来，价值的判断大多是基于自身条件和对项目未来前景的预期，这个才是价格差异的本质原因。
一位接近深鸿基的人士也向记者表示，深鸿基转让新鸿业股权时有一定的原因，当时公司现金流并不充足，并不能满足新鸿业公司继续开发经适房项目后续所需的大量资金要求。在深宝安入主以后，深鸿基确立了集中资源开发商品房的战略要求，存在较大不确定性的经适房项目经过研究后决定还是放弃。
深鸿基四位独立董事也表示，对公司转让新鸿业股权一事，他们保持了重点关注，并去西安进行了现场调研。他们特别指出，该股权转让还化解了公司为其提供2亿元贷款担保的风险。