大龙退地警示开发商：拿地要三思
大龙退地警示开发商：拿地要三思 更新时间：2010-2-4 2:06:53 新华网北京2月3日电2月1日，北京市国土资源局发布公告，由于逾期未签订《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》，北京市大龙房地产开发有限公司在去年11月20日以50．5亿元竞得的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地被取消竞得资格，同时对于大龙公司已经交纳的2亿元竞买保证金不予退还。 刚刚三个月，曾经创下当时北京成交总价和楼面均价“双料地王”的大龙地产，成为北京整顿土地市场的首个反面典型。2日，国土资源部相关负责人在新闻发布会上表示，“地王”被收回的后果，应该由大龙地产自己承担。开发商在土地出让中的报价，既包含对未来的市场预期，也包含自身应当承担的责任。 从圈地到圈钱 炒地的“盈利模式” “地王”频现是2009年中国房地产市场的最大特征之一。在北京，2009年5月，北京广渠门外10号地以10．22亿元的高价成交，创造了年内京城的第一个地王，以此为开端，京城地王的纪录开始不断地被打破。 土地价格的走高直接助推着房地产价格的持续上涨，根据北京中原房地产三级市场研究部提供的数据，2010年1月，北京房地产住宅类商品房的楼面均价达到了每平方米13305．4元，相比2009年12月份的每平方米9508．7元，上涨了40％。每一个“地王”诞生的同时，其周边二手房的价格都会跟随着出现大幅的上涨。 然而，房价的上涨不过只是地价上涨的一个副产品，开发商争先恐后的热炒土地市场，除了开发的实际需求之外，还存在着一种更隐蔽的“盈利模式”。 阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲告诉记者，房地产企业在开发过程中创造的利润是非常有限的，更多的利润来源于地价上涨的收益。一些开发商通过低首付、分期付款、毛地挂牌、协议出让等方式低价获得土地后，囤积或延后开发，几年后即可分享地价暴涨带来的增值收益。 范小冲表示，一些“地王”敢于高价拿地，并不是根据对未来房价的预测进行的反算，而是从资本市场游戏中套现的资金，在土地市场寻找出口，给所在片区带来价格的大幅度上涨，在推高房价的同时获取高额利润。同时，上市的房地产开发企业，通过大规模的圈地，利用土地市场价格的上涨制造公司股价的大幅上涨，在资本市场溢价的基础上套现、增发，获得更多的资金。这些资金在必要的时候会再次进入土地市场，形成一个从圈地到资本市场溢价，再到套现、增发、发债，再返回土地市场的圈钱循环。 从中央到地方 土地调控动真格 针对2009年国内房地产和土地市场过热的投资情形，去年底、今年初国务院及国土资源部多次出台调控政策，规范土地收储。根据1月13日国务院新闻办新闻发布会上国土资源部透露的信息显示，截至2009年底，全国仍有一万公顷闲置土地。对于这些闲置土地，国土资源部正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前，基本处理完毕。 2009年12月23日，国土资源部还曾宣布挂牌督办分布在北京、浙江、吉林等9省的18宗房地产开发闲置土地。国土资源部表示，为防止产生新的闲置土地，将进一步规范土地供应行为，包括完善土地出让合同和划拨决定书，对宗地规模、出让金缴纳、受让人条件、开竣工申报、违约责任等进一步作出明确约定。 一系列的调控政策并没有停留在纸面上。近日，房地产开发企业天誉置业的公告称，其公司位于广州市天河北路的地块，因超过两年未动工开发，已被记入闲置土地调查官方记录，政府将无偿收回。而广州市正式签发的《广州闲置土地处理办法》也将于今年3月1日正式实施，新的办法对于闲置土地不仅要一次性征收高达20％的土地闲置费，同时，要调整土地价款，补签新合同，按照新的地价补充差价。 几乎与此同时，上海市规划和土地资源管理局也发布了《关于本市开展闲置土地登记的公告》，要求对未按要求登记、未说明原因的建设单位，土地闲置满一年不满两年的，按照土地出让价款的20％征收土地闲置费；对土地闲置满两年的，将依法无偿收回土地使用权，注销土地登记，并在诚信档案中予以记载。 拿地需谨慎 囤地要三思 大龙地产竞拍地块被收回显示出国土部门的调控决心。从全国范围来看，大龙地产土地被收回的情况既不是第一个，也不会是最后一桩。对此，中原地产北方区总经理李文杰认为，2009年楼市疯狂以来最大的一次土地被收回证明了国家在宏观调控方面的政策已经落到实地。楼市源头的调控已经开启。 随着大龙地产的竞得土地被收回，人们开始将视线转向2009年其他“地王”接下来的命运。据了解，去年6月份以40．2亿元成交的广渠路15号地目前已经超出了开工日期，尚未开工。与广渠路地王开工大限相同的奥运村乡“地王”，目前也无开工迹象。无论既有的“地王”是出于什么原因延迟了开工的时间，随着调控政策的日趋严格，资金状况的恶化与明目张胆的囤地都可能会让企业成为下一个被收回土地的大龙地产。 北京首创置业有限公司副总裁胡卫民表示，2009年多数房企消化库存过多，现在大都存在着资金充裕但土地储备不足的情况。业内人士表示，由于此前土地投放和新开工面积相对较少，2010年的争地大战难以避免，不过在监管、调控政策日趋严格的情况下，开发企业如果仅仅带着一种侥幸的投机心理，希望通过抢地、囤地谋取利润，需要三思而后行了。